房贷利率还有下行空间吗 未来趋势分析

摘要： LPR（贷款市场报价利率）下调后，房贷利率也有所变化。本轮5年期以上LPR下行10个基点后，一二线城市纷纷跟进完成了房贷利率调整。值得注意的是，这次房贷利率调整较为理性，并未出现“...

LPR（贷款市场报价利率）下调后，房贷利率也有所变化。本轮5年期以上LPR下行10个基点后，一二线城市纷纷跟进完成了房贷利率调整。值得注意的是，这次房贷利率调整较为理性，并未出现“2”字头的超低利率。广州等地通过调整加减点幅度守住了首套房3.0%的利率底线。

保持首套房商业贷款利率在3%以上主要是为了防止银行内卷式竞争、稳定银行净息差水平。未来，房贷利率仍有下行空间。

5月20日LPR报价下调后，多个省市房贷利率调整落地。上海、北京等一线城市迅速调整了房贷利率，加减点幅度不变，首套房贷利率均下行10BP至3.05%。上海地区商业首套房贷利率为3.05%，二套房贷款利率为3.45%，临港、五大新城和宝山的二套房贷款利率为3.25%。北京新发放的首套房贷款利率降至3.05%，二套房商贷利率以五环为界，五环内外分别调整为3.45%和3.25%。

一些之前已适用较低利率的地区，此次调整中首套房贷利率均守住了3.0%的底线。广州、苏州等地区银行网点的首套房商贷利率在LPR下调前后保持不变。广州地区通过改变加减点幅度维持房贷利率水平，由LPR-60BP提升至LPR-50BP，同样维持在3%的水平。

首套房商贷利率保持在3%以上主要有两方面原因。一方面是行业自律下避免银行内卷式竞争，保持3%及以上的利率水平向市场释放了明确的信号，即房贷利率不能无限制地下降，以此避免购房者比价和银行内卷带来的风控标准下降、不良率上升。另一方面是为了稳定银行的净息差，确保银行的利润率。

5月7日央行推出的“一揽子”政策中还涉及个人住房公积金贷款利率的下调。5月8日，央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以上首套、二套房公积金贷款利率由2.85%、3.325%分别调整至2.6%、3.075%。调整后，住房公积金贷款与商业贷款之间的利差加大。

公积金贷款利率下调0.25个百分点对于部分城市而言，释放了公积金贷款利率与住房商业贷款利率之间的利差空间，有利于住房商业贷款利率的进一步调整优化。此次5年期以上LPR下调有助于继续降低购房者的置业成本。在房贷利率重定价日后，存量房贷利率可跟随下调，降低已购房居民的还贷压力。

未来货币政策将继续引导房贷利率下行。政策利率下行带动银行资金来源成本下降，进而传导为房贷利率的下调。此外，新房和二手房销售量较过去有明显下降，房产交易频率的下降也会带动房贷利率下行。未来人口老龄化、少子化可能带来住房需求减少，整体居民就业收入对于高利率的支撑能力也在降低。中长期来看，利率下降是大趋势。

近日住房公积金贷款利率下降以及本次5年期以上LPR的调降将进一步降低购房者的购房成本，支持居民住房需求释放，对巩固房地产市场稳定态势将发挥积极作用。预计未来更多资金支持房地产的政策有望继续落地，如与现房销售配套的金融政策、给予城市更新配套资金支持等。