住房消费纳入提振消费方案：适时降低住房公积金贷款利率、进一步降低购房门槛和成本
摘要：
3月16日，据新华社报道，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，行动方案部署了8方面30项重点任务。在大宗消费更新升级行动方面，方案提出，更好满足住房消费需求。... 3月16日，据新华社报道，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，行动方案部署了8方面30项重点任务。
在大宗消费更新升级行动方面，方案提出，更好满足住房消费需求。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。
58安居客研究院院长张波指出，从《提振消费专项行动方案》涉及房地产方面来看，总的指导思想和两会保持高度一致，目标都是推动房地产市场止跌回稳。在实施路径上突出五个强调，强调盘库存、稳需求、优税收、降利率，并重点加大公积金政策支持。
释放刚性和改善性住房需求潜力
中指研究院政策研究总监陈文静指出，此前2022年中共中央、国务院就已印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，在“持续提升传统消费”中明确“促进居住消费健康发展”，2023年国家发改委发布《关于恢复和扩大消费的措施》，在“稳定大宗消费”中提出“支持刚性和改善性住房需求”，本次中办、国办发文明确更好满足住房消费需求，进一步强调住房消费是提振消费、扩大国内需求的重要组成部分，提振住房消费也是政策重要着力点之一。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房子有金融和大宗消费品的双重属性，这是全球共性。过去快速城市化时期，我国房地产金融属性很突出，大宗消费品的属性被抑制。现在房地产供求关系发生重大变化，房住不炒深入人心，房地产逐步回归以大宗消费品为主要属性。这也意味着后续房地产出台的政策更多会站在内需和消费的角度，是基于美好人居的诉求，把潜在的住房消费需求释放出来。
行动方案提出，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
业内人士认为，这主要是释放年轻人、新市民的租房买房需求、保障房需求和老市民的换房需求。这是我国大城市结构性需求中最主要的部分。在大部分城市居民住房需求从“有没有”转向“好不好”的新阶段，城中村和危旧房中的住户是未来住房消费的核心和主体。
行动方案还提及，允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。
李宇嘉认为，专项债收储存量房屋，其用途主要是用作保障性住房、拆迁安置房、人才住房和学生宿舍，能够尽快解决城市新增的住房需求，让这些需求主体尽快地通过住房能够在城市扎根落户，安顿落脚，在城市稳定后，相关的消费也会带动。
进一步降低住房消费的门槛和成本
行动方案还提及，落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。
李宇嘉指出，税费政策和公积金政策，主要目的是降低住房消费的门槛和成本，在当前需求主体主要为刚需和换房需求的情况下，住房消费对成本和门槛的敏感性特别高，不管是降低税费还是公积金，都有利于促进刚性和改善性住房需求释放。
“公积金政策主要体现在降利率、扩范围、灵活用三个方面。”张波认为，住房公积金本身就是重点用于住房消费，虽然各地公积金政策已不断放松，但依然存在一定的挖潜空间，尤其是一二线热点城市的公积金政策对于市场层面的边际拉动效应会更为明显。
李宇嘉提及，比如提高公积金贷款的额度和用途，对于多子女家庭、首套房购置、保障房购置给予更多的额度等。同时支持“既提又贷”、扩大公积金提取用于租房以及异地公积金能够贷款在本地买房等。
市场关注度较高的还有住房公积金贷款利率，方案提到要适时降低住房公积金贷款利率，这也被认为是新的增量政策方向之一。
去年5月，个人住房公积金贷款利率曾迎下调。彼时，中国人民银行发布通知，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，从节奏上看，去年LPR调整的情况下，客观上使得公积金利率下调有了空间。去年10月，LPR实现年内第三次下调，5年期以上LPR在年内累计下调60个基点，这使得公积金和商贷的利差逐渐在变小，从各地情况看，目前除北京、上海和深圳的房贷利率还停留在“3”字头外，全国其他城市房贷利率均已进入到“2”字头行列。当前，降低公积金贷款利率的市场呼声较大，这也使得公积金下调利率的工作变得更有必要。此次提及适时降低住房公积金贷款利率，这意味着近期住房公积金利率有望下调，这对当前住房消费影响重大。去年商业银行贷款利率调整后，房屋买卖活跃度明显提升，降低公积金贷款利率，叠加房地产小阳春态势，将更好发挥公积金作用，进一步提振住房消费。
华泰证券研报显示，公积金贷款利率下调是进一步打开房贷利率下行空间的必经之路。2023年以来，虽然公积金贷款利率和住房商贷利率均有下调，但前者下调的频次和幅度较小。此次提出“适时降低住房公积金贷款利率”，有望打开商贷利率下行空间，进一步支持住房消费需求。
