“New Money”涌入香港中环 外资竞逐金融热土

摘要： 在香港西九龙高铁站的出站口，美国资管巨头景顺集团的QQQ ETF广告牌格外显眼。同时，来自新加坡的星展银行、香港未来资产资本等机构也纷纷抢占电子屏，展示其品牌。作为外资进入中国市场...

在香港西九龙高铁站的出站口，美国资管巨头景顺集团的QQQ ETF广告牌格外显眼。同时，来自新加坡的星展银行、香港未来资产资本等机构也纷纷抢占电子屏，展示其品牌。作为外资进入中国市场的门户，香港再次成为全球资本追逐的热土。国际资管机构、对冲基金和家族办公室等新资金涌入中环，大手笔租赁超甲级写字楼，扭转了过去三年香港疲弱的写字楼租赁市场。

恒生指数今年涨幅超过26%，位居全球前列。上半年港股共迎来44家公司新上市，总集资额达1094亿港元，是2024年上半年的八倍多，也是2021年以来最强劲的半年度表现。截至7月底，2025年上半年平均每日成交金额为2402亿港元，同比增长118%。作为国际离岸金融中心，香港这颗“东方之珠”正在重现辉煌。

中环的超甲级写字楼出租率接近饱和。在市场回暖之际，实力雄厚的新资金涌入中环，以每平方英尺100港元以上的高价租赁办公室。例如，美国顶级对冲基金公司Point72 Asset Management租用了The Henderson大厦的四个楼层，总面积约5.5万平方英尺，租金约为每平方英尺120港元。此外，简街资本豪掷18.3亿港元租下了中环新海滨项目第一期六层楼面，月租超3000万港元，约合每平方英尺137港元，刷新了中环核心商业区数十年来的单一办公室租赁纪录。

过去三年，香港甲级写字楼需求疲弱，大量甲级写字楼供过于求。但今年以来，随着市场活跃度大幅提升，以IFC为代表的超甲级写字楼变得一位难求。戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤表示，2025年上半年香港交易所的IPO集资额重夺全球首位，预期将进一步提振写字楼市场情绪，并带动相关行业的租赁需求。

这些外资对冲基金和家族办公室在租赁办公室时出手阔绰，更喜欢中环的新写字楼，要求硬件舒适，最好能看到海景。据刘伟基分析，这些超甲级写字楼的租金大约在100-120港元/平方英尺，相比去年年末的90-95港元/平方英尺环比增长近20%。而对岸海港城的写字楼租金有所下跌，从此前的60-70港元/平方英尺下滑至40-46港元/平方英尺。

新冠疫情后，这些超豪华的写字楼空置率一度达到两成半到三成。现在随着对冲和量化基金的涌入，IFC的出租率大幅上升，目前出租率已超过九成半，达到历史最高值。与此同时，Time Square等老牌写字楼的出租率没有增加，目前仅有七成半左右。

香港特区政府财政司司长陈茂波多次表示，未来两三年，香港将超越瑞士，成为全球最大的跨境资产和财富管理中心。根据香港证监会发布的《2024年资产及财富管理活动调查》，截至2024年年底，香港资产及财富管理业务的管理资产总值升至35.1万亿港元，同比上涨13%。加仓以港股为代表的中国资产正成为外资金融机构的共识。

外资基金经理们感受到普通话的重要性，甚至外国同事也开始学习普通话。某外资投资机构的基金经理表示，她主要负责团队中的权益投资，覆盖科技、互联网等行业。随着DeepSeek的爆发，客户对亚太地区的科技企业更感兴趣，团队去中国内地的调研也增加了许多。

中国证监会和香港联交所为市场的反弹提供了重要的政策基础。瑞银全球投资银行部亚洲区副主席朱正芹提到，香港联交所推出的多项举措简化了A股上市公司赴港上市流程，显著提升了效率。摩根大通香港上市及企业融资部门主管白思佳认为，香港市场的投资者对内地企业比较了解，一系列支持政策的出台进一步提升了投资者的关注热度。