专家：二手房按揭成风险重灾区

摘要： 趁着政策宽松和房价暴跌，职业背债人与虚假交易正疯狂掏空银行。低首付政策本为救市，反成逃债温床——160万房产缩水至110万，借款人通过"假买卖"零成本弃房，银行沦为最终接盘侠。流水...

趁着政策宽松和房价暴跌，职业背债人与虚假交易正疯狂掏空银行。低首付政策本为救市，反成逃债温床——160万房产缩水至110万，借款人通过"假买卖"零成本弃房，银行沦为最终接盘侠。流水造假成本仅700元，中介黑产明码标价，2025年断供金额激增37.8%，整个金融地基的崩塌只需一阵微风。

趁着政策宽松和资产荒，二手房按揭成避债温床。假交易与职业背债人正疯狂掏空银行。

当前房贷政策持续回暖，二手房交易首付门槛大幅降低至一成甚至零首付，本意为激活楼市流动性的政策，却被钻营者扭曲为逃废债务的灰色通道。部分曾办理经营贷的借款人因失业或经营失败无力还贷，加之房价深度下跌（部分跌幅超30%，贷款余额已高于房屋市值），便通过虚构二手房交易金蝉脱壳。假买方实为“背债人”，名义购房者既不承担还款责任也不实际居住，仅作为债务转移的“壳资源”。银行沦为最终接盘者，虚假交易后，抵押物价值不足覆盖贷款，银行面临不良率飙升。此类操作通常伴随高额中介费（动辄百分之十几的中介费），进一步蚕食借款人还款能力，将债务危机转嫁金融系统。

这就是，趁你病，要你命！

政策套利与风险成因

这是低首付政策与房价下跌的致命组合。

2025年全国二手房首付比例统一降至15%，部分城市甚至试行“零首付”。这一政策本意为激活楼市流动性，却与房价深度下跌（如武汉、郑州部分区域房价跌回2018年水平）形成套利空间。叠加负资产催化假交易，当房价跌幅超过30%（如160万房产缩水至110万），贷款余额高于房屋市值，借款人通过“假买卖”将债务转移给职业背债人，利用低首付政策实现“零成本弃房”。曾经还有个火热的产品叫经营贷，随着房价下跌和经济下行，经营贷的违约急需转嫁。原经营贷借款人因失业或亏损无法还贷（需提供工资流水下降超30%证明），借二手房交易将抵押物转给背债人，使银行成为最终风险承担者。

银行的风控也存在缺失，最重要的是风险认知偏差，二手房按揭长期被视为低风险业务，银行过度依赖抵押物价值，忽视现金流审核。2025年苏州转贷业务暴增10倍至37.95亿元，但收入证明造假成本仅700元/单，流水交叉验证形同虚设。其次业绩压力倒逼合规让步，一线业务员为完成指标，对“轻微逾期”或“亲属交易”放水。

低风险幻觉

银行无论是主观的风险轻视，还是客观的指标压力大，都带来实际风控松懈,助长骗贷产业链。

因为二手房按揭长期被银行视为低风险业务，在业绩指标压力下，风险管控形同虚设。流水审核流于形式，某案例中借款人仅花700元即可伪造银行流水，轻松突破贷款门槛。部分银行对轻微逾期或收入证明瑕疵“睁只眼闭只眼”。另外银行重放贷轻核查，关联交易漏洞，配偶、父子间虚假买卖频发，产权过户却无实际资金交割，贷款资金被挪用于偿债或赌博，最终逾期率居高不下。